заявка

Поиск

Достоверность статистики по купле продаже квартир.

Статистика по недвижимости в Украине

К сожалению, большинство наших граждан не доверяют официальной статистической информации. И это конечно плохо. Когда нет достоверных статистических данных по купле продаже квартир в Украине, трудно производить анализ складывающейся ситуации и делать прогнозы на будущее.

Более-менее достоверной аналитикой, которая складывается на рынке недвижимости Украины, владеют сотрудники крупных агентств по недвижимости. Причем информацию они получают исходя из практики заключения реальных сделок по купле продаже, а также в процессе общения со своими коллегами, по итогам обсуждения текущих тенденций рынка недвижимости.

Почему так получается? В основном из-за того, что фактически достоверная статистическая информация по разным причинам не соответствует действительной.

Почему официальную статистику по недвижимости нельзя считать достоверной.

Эксперты аналитической группы “ProfRielt Украина” называют следующие основные причины:

  •  невозможность фиксировать фактические суммы сделок при продаже недвижимости;
  •  наличие большого количества “притворных” сделок, когда одни намерения прикрываются другими действиями;
  •  присутствие “обязательных” сделок отчуждения недвижимости, которые произошли бы практически при любых обстоятельствах.  

Давайте проанализируем каждый из этих пунктов, а также их влияние на ситуацию в целом.

В принципе, рынок недвижимости, благодаря тому, что договора заверяются нотариально, должен давать наиболее достоверную статистическую информацию. Но наши граждане, стараются в первую очередь соблюдать свои экономические интересы, что не всегда совпадает с государственными. Это касается такого абзаца в договоре купли продажи, как – “за указанный объект было уплачено столько-то гривен”. От этой, официально объявленной суммы и зависит размер пошлины, которую взыщет нотариус при подписании договора.

Поскольку до сих пор основная масса взаиморасчетов происходит в долларах, а в договоре необходимо указать сумму в гривнах, то это служит первым толчком к тому, чтобы уменьшить свои реальные затраты. Далее, развитие этой мысли приводит к заключению, что таковые затраты должны быть минимизированы максимально. Поэтому во многих договорах купли продажи статистики по купле продаже квартир в Украине присутствуют просто невероятные по своей незначительности суммы.   

Кроме этого необходимо отметить, что большое количество сделок по купле продаже  недвижимости в Украине на самом деле таковыми не являются. Среди них можно отметить две довольно большие группы “притворных” сделок (это юридический термин):

  •  спекулятивные сделки;
  •  обмен через куплю продажу.

Подавляющий рост спекулятивных сделок был отмечен в период 2001 – 2008 года, когда цены на недвижимость росли стремительными темпами. Тактика была очень простая, но и не всегда умная. Купить, подождать и продать. Казалось бы выгода очевидная. Купил за 60, продал за 70. Но потом оказывалось, что оно уже стоит 80. Но прибыль вроде бы есть и число спекулянтов постоянно преумножалось.

Но после обвала рынка недвижимости осенью 2008 года, количество спекулянтов в Украине сократилось в разы. Их осталось относительно мало и то, только те, кто для своего заработка используют более продуманные схемы.

Поэтому в статистических отчетах о купле продаже квартир обвал рынка в основном обусловлен уходом с этого поля подавляющего числа спекулянтов.

В данной статье мы умышленно не анализируем такой фактор, как прекращение ипотечного кредитования. С нашей точки зрения ипотечное кредитование не являлось тем локомотивом, который ему приписывают большинство аналитиков. Этот фактор требует дополнительного анализа. И мы это сделаем в дальнейшем.

Другой проблемой статистики является невозможность осуществить прямую сделку по обмену жилой недвижимости. Конечно, находятся такие единичные счастливчики, но их можно пересчитать по пальцам.

Если Вы хотите обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, или квартиру на дом и т.д., то быстрее и эффективнее продать свое и купить соответствующее. Но все такие сделки не фиксируются, как обменные, в статистические отчеты они идут, как сделки по купле продаже.

По части “обязательных” сделок необходимо выделить такой сегмент, как наследственное жилье. Если наследников больше одного, а иногда и один, такая недвижимость обычно выставляется на продажу и реализовывается по требованию наследников практически в обязательном порядке. Что естественно не влияет на подъем или спад рынка, но включается в общую статистику.

Кроме этого хотелось бы обратить внимание на такое понятие, как “отчуждение недвижимости”. Если анализируется такая категория, то под нее попадают все сделки по переходу права собственности от одного владельца к другому. В том числе и переход по наследству. Получается, что чем больше умерло собственников, тем выше вырос уровень рынка недвижимости? Этот печальный абзац добавлен в данную статью с целью подчеркнуть всю тонкость и осторожность в анализе статистики о купле продаже квартир.

В статье "анализ рынка недвижимости в Украины" Вы сможете ознакомиться с последними изменениями на рынке недвижимости.

Оставьте свой коментарий